Uusi asunto-osakeyhtiölaki tuli voimaan 1.7.2010. Uusi asunto-osakeyhtiölaki koskee kaikkia asunto-osakeyhtiöitä ja suurta osaa kiinteistöosakeyhtiöitä. Asunto-osakeyhtiön kokonaisuudistuksessa kaikki asunto-osakeyhtiöitä koskeva yhtiölainsäädäntö on pyritty sisällyttämään samaan lakiin. Lain pituus kasvoi uudistuksen myötä kolminkertaiseksi vanhaan lakiin verrattuna.
Asunto-osakeyhtiölainsäädäntö 1.7.2010 pdf-tiedostona.
Lain käytön helpottamiseksi laki on jaettu aihekokonaisuuksien mukaan kahdeksaan osaan ja osat ovat puolestaan jaettu aiheenmukaisiin lukuihin. Taloyhtiöissä käytetyimmät luvut löytyvät lain alkupäästä luvuista 1-10 sekä lain loppupuolelta luvusta 24, josta löytyy vahingonkorvausvelvollisuudet ja niiden vanhentumisajat. Loput uuden lain luvut ovat aiemmin suurelta osin sisältyneet vanhaan osakeyhtiölakiin, johon asunto-osakeyhtiölaissa on viitattu.
Uuden asunto-osakeyhtiölain voimaanpanosta on säädetty oma lakinsa. Voimaanpanolaissa on ennen 1.7.2010 perustettuja asunto-osakeyhtiöitä koskevat siirtymäsäännökset. Säädösten tarkoituksena on muun muassa välttää sitä, että yhtiöt joutuisivat muuttamaan yhtiöjärjestystään uuden lain vuoksi. Jos myöhemmin yhtiöjärjestykseen tehdään muutoksia, päivitetään se uuden lain mukaiseksi. Vanhan yhtiöjärjestyksen muuttamisesta uuden lain mukaiseksi on Oikeusministeriö laatinut ohjeen.
Osakkeenomistajan ilmoitettava kirjallisesti kunnossapito- ja muutostöistään
Osakkaan on ilmoitettava taloyhtiölle huoneistoremonteistaan etukäteen ja aina kirjallisesti. Lähtökohtaisesti ainoastaan maalaus- ja tapetointityöt eivät kuulu ilmoitusvelvollisuuden piriin. Osakkaan kirjallisen ilmoituksen on sisällettävä kaikki sellaiset tiedot, jotka taloyhtiö tarvitsee voidakseen arvioida, mitä töitä huoneistossa aiotaan tehdä ja etteivät ne aiheuta vahinkoa kiinteistölle, taloyhtiölle tai muille osakkaille. Osakkeenomistajan ilmoitukset on jatkossa arkistoitava pysyvästi ja tieto niistä on merkittävä annettaviin isännöitsijäntodistuksiin.
Yhtiön on käsiteltävä ilmoitukset viivytyksettä ja ilmoitettava osakkaalle työn sallimisesta ja työtä koskevista ehdoista tai muutostyössä mahdollisesta työn kieltämisestä. Yhtiön on annettava ilmoitukset tiedoksi myös naapuriosakkaille, joiden huoneistojen käyttämiseen työ voi vaikuttaa. Yhtiöllä on oikeus valvoa että osakas noudattaa hyvää rakennustapaa remontissaan ja osakas vastaa yhtiön valvojan kuluista.
Osakkaiden remontit
Kunnossapitovastuun jakautumiseen muutoksia
Kunnossapitovastuun jakautumiseen yhtiön ja osakkeenomistajan välillä tuli joitakin muutoksia verrattuna vanhaan lakiin. Osakkeenomistajan on uudenkin lain aikana pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat ja yhtiö vastaa rakenteiden ja eristeiden kunnossapidosta. Yhtiö vastaa myös perusjärjestelmistä, kuten LVIS-järjestelmistä altaita lukuun ottamatta sekä tietoverkoista. Yhtiön kunnossapitovastuu kasvoi perusjärjestelmien osalta ja esimerkiksi sähkölämmitteisissä taloissa sähköpatterit ja lämminvesivaraajat kokonaisuudessaan siirtyivät yhtiön vastuulle. Hanat, jotka ovat yhtiön asentamia tai tasoltaan vastaavia, säilyivät edelleen yhtiön vastuulla ja WC-istuin siirtyi kokonaisuudessaan yhtiön vastuulle. Taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksessä voi olla laista poikkeavia määräyksiä kunnossapitovastuusta.
Kunnossapitovastuut
Kunnossapitotarveselvitys kertoo tulevat korjaustarpeet
Lakiuudistuksen merkittävin uudistus on velvoite hallitukselle esittää vuosittain tilinpäätös asiat käsittelevässä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen korjaustarveselvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Hallituksen esittämä selvitys merkitään isännöitsijäntodistuksiin ja siten se myös lisää asuntokaupan osapuolten tietoa yhtiön kunnosta. Korjaustarveselvityksen lisäksi hallituksen on esitettävä yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiössä jo suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista.
Kunnossapitotarveselvitys
Tilintarkastus ja toiminnantarkastus
Lain tultua voimaan 1.7.2010 seuraavalle alkavalle tilikaudelle on valittava tilintarkastajat ja toiminnantarkastajat uuden lain mukaisesti. Jatkossa tilintarkastajalla tarkoitetaan hyväksyttyä HTM- tai KHT-tilintarkastajaa, kun taas toiminnantarkastus vastaa pitkälti vanhaa maallikkotilintarkastusta.
Yhtiöissä, joiden rakennuksissa on vähintään 30 osakashallintaista huoneistoa, on valittava aina tilintarkastaja ja tämän rinnalle voidaan valita haluttaessa toiminnantarkastaja. Pienemmissä yhtiöissä voidaan valita haluttaessa tilintarkastaja, mutta ellei tätä valita, on valittava toiminnantarkastaja. Pienissä yhtiöissä voidaan myös yhtiöjärjestystä muuttamalla luopua kokonaan tarkastajista. Toiminnantarkastuksesta luopuminen voi olla mielekästä vain yhtiöissä, jotka ovat niin pieniä että käytännössä kaikki osakkeenomistajat osallistuvat yhtiön hallintoon. Vaikka yhtiö olisi luopunut tarkastajista, voidaan tilintarkastaja tai toiminnantarkastaja valita niin haluttaessa.
Laajakaistan yhteishankinta ja huoneistokohtainen laajakaistamaksu
Uuden lain myötä poistui tulkinnanvaraisuus taloyhtiöiden laajakaistojen yhteishankintojen vastikerahoitteisuudesta. Yhtiökokous voi päättää normaalilla enemmistöllä peruslaajakaistan yhteishankinnasta ja kattaa kustannukset yhtiövastikkeella. Mikäli tavallista yhtiövastikeperustetta ei haluta käyttää, voidaan ottaa yhtiöjärjestykseen laajakaistamaksu, joka peritään samansuuruisena jokaisesta huoneistosta. Yhtiöjärjestystä voidaan muuttaa 2/3 määräenemmistöllä. Yhtiöjärjestyksessä voi olla määräyksiä tiukemmasta enemmistövaatimuksesta.
Veden kulutuksen mittaukseen perustuva vesimaksu
Uusi laki helpotti siirtymistä mittaukseen perustuvaan vesimaksuun. Yhtiökokous voi päättää nyt normaalilla enemmistöpäätöksellä yhtiöjärjestyksen muuttamisesta siten, että vesimaksun vastikeperusteeksi otetaan luotettavasti mitattavissa tai arvioitavissa oleva veden todellinen kulutus. Henkilölukuun perustuvaan vesimaksuun siirtyminen vaatii edelleen yhtiöjärjestysmuutoksen taakse 2/3 määräenemmistön tai yhtiöjärjestyksessä määrätyn suuremman enemmistön.
Hissin jälkiasennuksesta yläkerta maksaa alakertaa enemmän
Uudessa laissa hissien jälkiasennusta koskeva sääntely poikkeaa ratkaisevasti nykyisestä. Nykyään hissin rakentamiskustannukset jaetaan pääsääntöisesti vastikeperusteisesti kuten muutkin taloyhtiöiden kustannukset. Uuden lain mukaan hissin jälkiasennuksen kustannukset jyvitetään siten, että ylemmät kerrokset maksavat hissistä enemmän kuin alemmat kerrokset. Lakimuutos ei koske olemassa olevien hissien uusimisen eikä vanhojen ja uusien hissien huollon vastikejakoa, vaan ne katetaan tavalliseen tapaan yhtiövastikkeella.
Yhtiökokouksen pitoaikaan ja kutsun toimittamistapaan muutoksia
Useimmissa taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä on määräyksiä varsinaisen yhtiökokouksen pitoajasta sekä kokouskutsun toimittamistavasta ja ajankohdasta. Uudessa laissa on pakottavia säännöksiä, jotka ohittavat yhtiöjärjestysmääräykset. Varsinainen yhtiökokous on pidettävä kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä ja toisenlaista yhtiöjärjestysmääräystä ei noudateta. Vaikka yhtiökokous on pidettävä yhtiöjärjestysmääräyksistä riippumatta kuuden kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä, ei mikään estä hallitusta kutsumasta yhtiökokousta koolle esimerkiksi huhtikuussa. Jos yhtiö pitää kaksi varsinaista kokousta, kevät- ja syyskokouksen, voidaan yhtiöjärjestyksen mukaisesti suorittaa henkilövalinnat sekä päättää talousarviosta ja vastikkeista myöhemmässä kokouksessa.
Yhtiöjärjestysmääräyksistä riippumatta tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisajankohta määräytyy kirjanpitolain mukaisesti ja tilinpäätös ja toimintakertomus on laadittava neljän kuukauden kuluessa tilikauden päättymisestä. Tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen laatimisajankohdalla tarkoitetaan sitä hallituksen kokousta, joka allekirjoittaa tilinpäätöksen ja toimintakertomuksen. Myös tilintarkastuskertomuksen luovutusajankohdasta on pakottava säännös, jossa viitataan tilintarkastuslakiin. Tilintarkastuslain mukaan tilintarkastuskertomus on luovutettava hallitukselle viimeistään kaksi viikkoa ennen varsinaista kokousta.
Yhtiökokouskutsu on uuden lain mukaan toimitettava aina kirjallisesti jokaiselle osakkeenomistajalle, jonka postiosoite on yhtiön tiedossa. Kutsu voidaan lähettää myös sähköpostilla, jos osakas on nimenomaisesti ilmoittanut sähköpostiosoitteensa taloyhtiölle tätä tarkoitusta varten. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä tarkemmin toimittamistavasta, kuten kirjatusta kirjeestä. Mikäli yhtiöjärjestyksessä on määrätty esimerkiksi kokouskutsun esillepanosta ilmoitustaululle, on tällaista määräystä edelleen noudatettava täydentävänä kutsutapana lain määräämän kirjallisen kutsun ohella.
Myös kokouskutsun toimittamisaikaa on uudessa laissa muutettu. Enää yhtiökokousta ei voida kutsua koolle viikon varoitusajalla vaan kutsut toimitettava viimeistään kahta viikkoa ja aikaisintaan kahta kuukautta ennen kokousta. Yhtiöjärjestyksessä voidaan määrätä kutsuajasta tarkemmin kahden viikon ja kahdenkuukauden määräaikojen rajoissa. Nykyisissä yhtiöjärjestyksissä on varsin yleisesti määräyksenä toimittaa kokouskutsu 1-4 viikkoa ennen kokousta ja tällaisissa yhtiöissä kokouskutsu tulee toimittaa jatkossa aikaisintaan neljä viikkoa ja viimeistään kaksi viikkoa ennen kokousta.
Uusi laki sisältää myös velvoitteen pitää nähtävänä kaksi viikkoa ennen yhtiökokousta hallituksen päätösehdotukset, viimeinen tilinpäätös, toimintakertomus, tilintarkastuskertomus ja toiminnantarkastuskertomus. Velvollisuus koskee kaikkia yhtiökokouksia riippumatta siitä käsitelläänkö niissä esimerkiksi tilinpäätöstä vai ei. Kokouskutsussa on ilmoitettava paikka, missä asiakirjat ovat nähtävänä ja lisäksi asiakirjat on oltava mukana yhtiökokouksessa. Yleensä asiakirjat pidetään nähtävillä isännöitsijätoimistossa ja yleinen ja suositeltava käytäntö on myös, että asiakirjat toimitetaan osakkeenomistajille jo kutsun mukana silloin, kun ne liittyvät nimenomaan kokouksessa käsiteltäviin asioihin.
Lunastustilanteissa oltava tarkkana
Taloyhtiöiden yhtiöjärjestyksissä voi olla lunastuslausekkeita, joiden perusteella yhtiön vanha osakas voi halutessaan käyttää lunastusoikeutta tilanteessa, jossa esimerkiksi osakkeet ovat kaupalla siirtymässä yhtiön ulkopuolelle. Uudessa laissa on lunastusmenettelyä koskevia pakottavia määräyksiä, jotka menevät yhtiöjärjestysmääräysten edelle. Lunastustilanteissa onkin oltava erityisen tarkkana. Taloyhtiölle ja sen johdolle, joka toimii yhtiöjärjestyksen mukaan ja jättää huomioimatta lain pakottavat säädökset, voi syntyä pieleen menneestä lunastuksesta vahingonkorvausvelvollisuus. Myös taloyhtiön virheellinen lunastusohjaus osakkaalle voi johtaa vahingonkorvausvelvollisuuteen ja Kiinteistöyhdistys suosittelee taloyhtiöitä pidättäytymään ohjauksesta kun se ei ole taloyhtiön velvollisuus.
