Lakiuudistuksen merkittävin uudistus on velvoite hallitukselle esittää vuosittain tilinpäätös asiat käsittelevässä varsinaisessa yhtiökokouksessa kirjallinen kunnossapitotarveselvitys seuraavan viiden vuoden kunnossapitotarpeista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Hallituksen esittämä selvitys merkitään isännöitsijäntodistuksiin ja siten se myös lisää asuntokaupan osapuolten tietoa yhtiön kunnosta. Kunnossapitotarveselvityksen lisäksi hallituksen on esitettävä yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiössä jo suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista.
Selvitykset ovat yhtiökokouksessa esitettäviä asioita, jotka merkitään kokoukselle tiedoksi aivan samoin kuin toimintakertomuskin. Selvityksestä ei siis tehdä yhtiökokouksessa päätöstä eikä sitä vahvisteta. Selvityksen tarkoituksena on antaa osakkaille tietoa tulevista korjaustarpeista ja se ei ole suunnitelma tai korjausohjelma. Remonteista on aina päätettävä yhtiökokouksessa erikseen.
Kunnossapitotarvetta on selvitettävä hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti
Hallituksen selvitykseltä edellytetään, että siinä on kunnossapitotarvetta selvitetty hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti. Vanhemmissa yli kaksikymmentä vuotta vanhoissa rakennuksissa on suositeltavaa teettää kuntoarvio ja päivittää sitä noin viiden vuoden välein vaikka laki ei suoraan sitä edellytäkään. Kun rakennuksen ikä on kymmenestä kahteenkymmeneen vuotta, niin asiantuntijalta voidaan hankkia myös kuntoarviota kevyempi kunnossapitotarvekartoitus hallituksen kunnossapitotarveselvitystä varten. Mikäli taloyhtiössä on hissi, on muistettava selvittää myös hissin olennaiset kunnossapitotarpeet, koska hissi ei yleensä kuulu kuntoarviossa selvitettäviin rakennuksen osiin. Uusien alle kymmenen vuotta vanhojen rakennusten kunnossapitotarpeista on yleensä riittävää todeta, että kunnossapito on huoltokirjan mukaista tai muuten suunnitelmallista ja että rakennuksen osien teknistä käyttöikää on huomattavasti jäljellä.
Tavallisen taloyhtiön hallituksen rakennustekninen asiantuntemus ja selvitykseen liittyvä vastuu huomioiden on hallituksen suositeltavaa turvautua asiantuntijoihin kunnossapitotarpeen selvittämiseksi. Kun hallitus teettää kuntoarvion hyvän kiinteistönhoitotavan mukaisesti asiantuntijalta ja perustaa selvityksensä arvioon, voidaan katsoa hallituksen toimineen huolellisesti. Käytännössä isännöitsijä valmistelee selvityksen hallitukselle hankittujen selvitysten pohjalta kuten muutkin yhtiökokouksessa käsiteltävät asiat.
Kuntoarvion tilaamisesta
Kuntoarvion tarkoituksena on antaa taloyhtiölle kokonaiskuva kiinteistön kunnosta, tulevista korjaustarpeista, niiden ajankohdista seuraavan kymmenen vuoden ajalle. Kuntoarvio tulisi päivittää viiden vuoden välein, jotta taloyhtiöllä olisi asiantuntijan näkemys korjaustarpeista aina vähintään viidelle vuodelle eteenpäin.
Tarjouspyyntöä laadittaessa taloyhtiön tulisi päättää tilattavan kuntoarvion laajuus ja raportointitapa esimerkiksi viittaamalla ohjekorttiin KH 90-00294 asuinkiinteistön kuntoarvio, suoritusohje. Tarjouspyynnössä voidaan poiketa halututuilta osin suoritusohjeesta. Kuntoarvion yhteydessä voidaan haluttaessa tehdä mm. kaikkien asuntojen kylpyhuoneiden kuntotarkastus.
Taloyhtiöllä tulee olla luottamus kuntoarvion tekijän kokemukseen ja ammattitaitoon. Taloyhtiöiden kannattaa käyttää pätevöityneitä kuntoarvioijia (PKA), Kiinteistöalan Koulutussäätiö pitää luetteloa pätevöityneistä kuntoarvioijista ja se löytyy osoitteesta www.kiinko.fi kohdasta valmistuneita ja PKA.
Kuntoarvion tilaamiseen on myös oma ohjekorttinsa tarjouspyyntömalleineen KH 90-00293 asuinkiinteistön kuntoarvio, tilaajanohje.
Kunnossapitotarveselvitykseen otettavat asiat
Selvityksessä on esitettävä ne kunnossapitotarpeet, jotka vaikuttavat olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen, yhtiövastikkeeseen tai muihin osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin. Hallituksen selvityksessä ei edellytetä esitettävän arvioita euromääristä.
Selvitykseen otetaan vain kunnossapitotarpeet, ei muutostöitä ja uudistuksia. Lain perustelujen mukaan kunnossapitoa on pääsäännön mukaan korjaaminen, jolla laatutasoa ei olennaisesti muuteta. Kunnossapitoa ovat myös laatutasoa parantavat työt, jos ne perustuvat:
pakottaviin viranomaismääräyksiin
uudisrakennusta koskeviin rakennusmääräyksiin, jos esim. energian säästöön tai asumisterveyteen liittyen on tarkoituksenmukaista
yhtiön tulevat käyttö- ja kunnossapitokulut huomioon ottaen kaikkien osakkeenomistajien kannalta taloudelliseen tarkoituksenmukaisuuteen
Selvitykseen otetaan vain olennaisesti osakehuoneiston käyttämiseen tai osakehuoneiston käytöstä aiheutuviin kustannuksiin vaikuttavat kunnossapitotarpeet. Olennaisuutta arvioitaessa nyrkkisääntönä voidaan pitää, sitä tullaanko asiasta päättämään yhtiökokouksessa erillisenä asiakohtana vai pelkkänä talousarvioasiana. Lain mukaan yhtiökokouksen päätös tarvitaan aina asioista, jotka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämiseen taikka vaikuttavat olennaisesti osakkeenomistajan velvollisuuteen maksaa yhtiövastiketta tai muihin osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston käyttämisestä aiheutuviin kustannuksiin (AOYL 7:2 §). Tällaisia korjauksia ovat ainakin käyttövesi-, viemäri- ja lämmitysputkistojen sekä ilmanvaihto-, sähkö- ja tietojärjestelmien peruskorjaukset ja uusinnat, ikkunoiden sekä parvekeovien peruskorjaukset ja uusinnat, useimmat julkisivu- ja parvekekorjaukset sekä huoneistojen märkätilojen vedeneristyskorjaukset. Normaalit huoltotyöt ja pienehköt korjaustyöt jäävät kunnossapitotarveselvityksen ulkopuolelle.
Hallituksen selvitys suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä
Kunnossapitotarveselvityksen lisäksi hallituksen on esitettävä yhtiökokouksessa kirjallinen selvitys yhtiössä jo suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä ja niiden tekoajankohdista. Selvityksessä esitettävät tiedot ovat periaatteessa samat, joita on vanhan lain aikana jo merkitty isännöitsijäntodistuksiin.
Selvitysmalleja
Kunnossapitotarveselvitykselle ja selvitykselle suoritetuista kunnossapito- ja muutostöistä ei ole asetettu määrämuotoa. Kiinteistöyhdistys on laatinut malleja selvityksistä. Myös Kiinteistöliitto on laatinut mallin kunnossapitotarveselvityksestä.
Keski-Suomen Kiinteistöyhdistyksen selvitysmallit
Asunto Oy Mallihelmi
Asunto Oy Uudistalo
Suomen Kiinteistöliiton kunnossapitotarveselvitysmalli
