Uusi asunto-osakeyhtiölaki toi mukanaan joitakin muutoksia yhtiön ja osakkaiden väliseen kunnossapitovastuun jakautumiseen. Usein taloyhtiöissä on käytössä osakkaille jaetut Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukot. Taulukosta selviää selkeästi vastuunjakautuminen taloyhtiön ja osakkaan välillä huoneiston eri osien ja laitteiden osalta. Asunto-osakeyhtiölain muutoksen johdosta myös Kiinteistöliiton vastuunjakotaulukko on uudistunut. Taulukkoa julkaisee Kiinteistöalan Kustannus Oy ja sitä voi tilata verkosta.
Kunnossapitovastuu pääosin ennallaan
Vastuunjako säilyi pääosin ennallaan. Perusjärjestelmien osalta kuitenkin yhtiön vastuu laajeni käsittämään myös perusjärjestelmiin kuuluvat laitteet. Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu rajoittuu edelleen osakehuoneistoon tai muuhun yhtiöjärjestyksen mukaan osakkeenomistajan hallinnassa olevaan tilaan. Yhtiö vastaa rakenteista, eristeistä sekä perusjärjestelmistä ja osakas huoneiston sisäpuolisista osista.
Osakaan vastuulla olevia sisäosia ovat esimerkiksi pinnoitteet, kiinteät kalusteet sekä ikkunoiden puitteet ja lasit uloimmaista lukuun ottamatta. Pinnoitteita ovat esimerkiksi tapetit ja kylpyhuoneen kaakelit saumoineen. Myös tasoitteet, jotka ovat yhtiön rakenteen ja pinnoitteen välissä, ovat osa pintarakennetta ja huoneiston sisäpuolisina osina osakkaan vastuulla. Tasoitteista yhtiön vastuulle jää esimerkiksi kylpyhuoneen vedeneristeen alla olevat tasoitteet.
Yhtiöjärjestysmääräyksellä voidaan muuttaa lain mukaista kunnossapitovastuujakoa
Taloyhtiössä kunnossapitovastuut yhtiön ja osakkaiden kesken määräytyvät lain mukaisesti ellei yhtiöjärjestyksessä ole määräyksiä vastuunjaosta. Pääsääntöisesti taloyhtiöissä kunnossapitovastuu määräytyy lain mukaisesti.
Osa taloyhtiöistä on ottanut yhtiöjärjestykseensä kunnossapitovastuuta koskevia pykäliä, joilla siirretään kunnossapitovastuuta osakkaan ja yhtiön välillä tai selvennetään vastuita. Yleisimmät kunnossapitovastuumääräykset koskevat vesieristeitä, parvekelasituksia ja huoneistoon jälkikäteen asennettuja saunoja sekä ilmalämpöpumppuja. Kunnossapitovastuun muuttaminen edellyttää, että osakkaiden yhdenvertaisuutta ei loukata. Esimerkiksi vanhassa talossa ei voida vesieristeiden kunnossapitovastuuta siirtää yhtiöjärjestyksellä osakkaille, mikäli osassa asuntoja vesieristeissä on selviä kunnossapitotarpeita ja asuntojen osakkeenomistajat eivät anna suotumustaan kunnossapitovastuun muutokseen.
Yhtiön vastuu perusjärjestelmistä laajeni
Uuteen lakiin otettiin uusi perusjärjestelmäkäsite. Perusjärjestelmiä ovat lämmitys-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto-, sähkö- ja tiedonsiirtojärjestelmät ja muut näiden kaltaiset perusjärjestelmät. Vanhassa laissa yhtiö vastasi huoneistoon samantasoisina asennetuista ja perusjärjestelmiin kuuluvista johdoista ja kanavista, mutta yhtiön kunnossapitovastuu ei ulottunut perusjärjestelmiin kuuluviin laitteisiin. Uudessa laissa yhtiön kunnossapitovastuu laajeni ja perusjärjestelmät ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla.
Taloyhtiöissä, joiden lämmitysjärjestelmänä vesikeskuslämmitys, ei uusi laki tuonut muutoksia lämmitysjärjestelmien vastuunjakoon. Jatkossakin yhtiö vastaa putkista, lämpö- ja rättipattereista sekä termostaateista. Suurimmat muutokset koskevat sähkölämmitteisiä rakennuksia. Uudessa laissa sähköpatterit ja sähköiset lattialämmitykset kuuluvat yhtiö vastuulle toisin kuin vanhan lain aikana. Lattialämmitysten osalta on muistettava, että ne kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle vain niiden ollessa yhtiön perustasoa. Jos osakas on itse asentanut lattialämmityksen, esimerkiksi kylpyhuoneeseensa, ei yhtiö vastaa sen kunnossapidosta ellei yhtiö ole itse asentanut vastaavia lattialämmityksiä. Lämminvesivaraajien kunnossapitovastuu oli aikaisemmin jaettu. Osakkaalle kuuluivat sähkölaitteet ja yhtiölle vesilaitteet. Uudessa laissa lämminvesivaraajat ovat kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla perusjärjestelmän osina.
Vesi- ja viemärijärjestelmissä kunnossapitovastuu säilyi WC-pönttöjä lukuun ottamatta pääosin ennallaan. Yhtiö vastaa käyttövesi- ja viemäriputkien, lattiakaivojen ja vesilukkojen, hanojen sekä WC-pöntön kunnossapidosta. Yhtiön vastuulla ovat sellaiset hanat, jotka ovat yhtiön asentamia tai tasoltaan vastaavia. WC-pönttö on nyt kokonaisuudessaan yhtiön vastuulla. Aikaisemmin WC-pöntön huuhtelulaitteet kuuluivat yhtiön vastuulle ja istuin- ja säiliöosat osakkaan vastuulle. WC-pöntön posliiniosien rikkoutuessa on syynä usein asukkaan huolimattomuus ja tällöin asukkaan on korvatta aiheuttamansa vahinko yhtiölle.
Osakas vastaa altaiden, kuten lavuaarien, tiskialtaiden ja kylpyammeiden kunnossapidosta. Lain perusteluiden mukaan altaiden poistoputket tai viemäriputket kuuluvat yhtiön vastuulle osana yhtiön ylläpitämää vesi- ja viemärijärjestelmää.
Sähkö- ja tiedonsiirtojärjestelmien osalta yhtiö aikaisemmin vastasi johdoista pistorasialle asti. Nyt myös rasioiden kunnossapitovastuu on yhtiöllä peitelevyä lukuun ottamatta. Yhtiö vastaa myös ryhmäkeskuksen kunnossapidosta, kuitenkin osakas vastaa sulakkeiden vaihtamisesta.
Yhtiöllä on korjaustensa yhteydessä vastuu myös normaalisti osakkaan vastuulle kuuluvista pinnoitteista
Yhtiö vastaa tietyissä tilanteissa myös normaalisti osakkaan vastuulle kuuluvien sisäosien saattamisesta perustasoon. Lain mukaan yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Tyypillisiä tilanteita ovat katto ja astianpesukonevuodot, joissa rakenteiden läpi kulkeutunut vesi vaurioittaa huoneiston katon pinnoitteita tai parkettilattiaa. Rakennuksen vesikatto kuuluu yhtiön vastuulle ja jos sen vian vuoksi osakehuoneiston pinnoitteet vaurioituvat, niin yhtiön on korjattava ne perustasoon saakka. Jos osakkeenomistaja on asentanut itselleen parketin ja jos yhtiön perustaso on muovimatto, niin yhtiö vastaa korjauksesta vain muovimattotasoon saakka.
Uuden lain perusteluissa on otettu kantaa myös astianpesukonevuotojen alakerran huoneistoille aiheuttamiin pinnoitevaurioihin. Vaikka astianpesukone ei kuulu asunto-osakeyhtiön vastuulle, niin kuitenkin yhtiö vastaa astianpesukonevuodon alakerran huoneiston pinnoitteiden korjaamisesta perustasoon, koska vesi on tullut osakehuoneistoon yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakenteen eli välipohjan kautta. Mikäli yläkerran asukaan voidaan katsoa toimineen huolimattomasti ja näin aiheuttaneen vahingon, niin yhtiö voi periä kustannukset huolimattomasti toimineelta asukkaalta.
Asunto-osakeyhtiöissä on tavallisia myös kylpyhuoneiden vesieristeiden puutteista johtuvat kosteusvauriot. Silloin kun yhtiö joutuu kuivaamaan vastuullaan olevia rakenteita ja korjaamaan kosteusvaurion aiheuttanutta vesieristystä, yhtiö joutuu myös ennallistamaan kylpyhuoneen pinnat yhtiön perustasoon saakka. Jos kylpyhuoneessa on ollut laatat ja yhtiön perustasona on muovimatto, niin yhtiön ennallistamisvastuu on vain muovimattotasoon saakka. Mikäli osakas haluaa kuitenkin laattatasoa, niin hänen on maksettava muovimattotason ja laattatason välinen hintaero itse. Mikäli voidaan todeta kosteusvaurion aiheutuneen osakkeenomistajan hyvän rakennustavan vastaisesta remontista, jossa osakkeenomistaja on toiminut huolimattomasti, ja jos asia ei ole vanhentunut, niin remontin tehnyttä tai teettänyttä osakkeenomistajaa voidaan vaatia vahingosta vastuuseen.
Edellä mainitulla tavalla myös yhtiön suurien remonttien yhteydessä yhtiöllä on vastuu pinnoitteiden korjaamisesta perustasoon. Esimerkiksi putkiremontin yhteydessä yhtiö ei voi jättää rakenteita auki, vaan yhtiö saattaa pintamateriaalit päättämänsä tason mukaisiksi.
Osakas vastaa kaikista oman remonttinsa kuluista
Usein osakkeenomistajille on vastuunjakotaulukosta syntynyt virheellinen käsitys, että yhtiö vastaisi osakkaan omien remonttien kustannuksista siltä osin kun ne kohdistuvat yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluviin osiin. Yhtiön kunnossapitovastuu kuitenkin koskee vain sellaisia tilanteita, joissa yhtiön vastuulla olevissa rakennusosissa on joitain vikaa. Osakkeenomistajalla on lakisääteinen velvollisuus ilmoittaa yhtiön vastuulle kuuluvasta vioista yhtiölle ja yhtiön velvollisuutena korjata vastuulleen kuuluvan viat. Lähtökohtaisesti siis osakas vastaa itse oman remonttinsa kustannuksista kaikilta osin.
Kunnossapitovastuun jakautuminen uudessa asunto-osakeyhtiölaissa
4 luku 1 § 1. mom.
Kunnossapitovastuun jako ja kunnossapito-oikeus
Yhtiön rakennuksen ja muiden tilojen kunnossapitovastuu jaetaan osakkeenomistajien ja yhtiön kesken 2 ja 3 §:n säännösten mukaisesti, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin.
4 luku 2 §
Yhtiön kunnossapitovastuu
Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
Yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yhtiö ei kuitenkaan vastaa osakehuoneistoissa olevista altaista. Yhtiön on korjattava ne osakehuoneistojen sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi.
Edellä 2 momentissa tarkoitettu vastuu koskee sellaisia rakenteita, eristeitä ja perusjärjestelmiä, jotka yhtiö on toteuttanut tai hyväksynyt vastuulleen, ja huoneistojen sisäosien korjaamista ajankohdan perustasoon yhtiössä. Yhtiö vastaa myös sellaisesta osakkeenomistajan tekemästä tai teettämästä asennuksesta, joka rinnastuu yhtiön toteuttamaan tai vastuulleen hyväksymään toimenpiteeseen ja jonka toteuttamista yhtiö on voinut valvoa siten kuin tässä laissa säädetään.
Yhtiön on pidettävä kunnossa rakennuksen ulkopinta myös sellaisen parvekkeen kohdalla, joka on osakkeenomistajan hallinnassa 1 luvun 3 §:n mukaisesti.
4 luku 3 §
Osakkeenomistajan kunnossapitovastuu
Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat.
Osakkeenomistajan on hoidettava osakehuoneistoansa huolellisesti ja toteutettava kunnossapitotyönsä siten, että yhtiön vastuulla olevat kiinteistön, rakennuksen tai huoneiston osat eivät rikkoudu. Osakkeenomistaja ei kuitenkaan ole vastuussa tavanomaisesta kulumisesta, joka aiheutuu tilojen käyttämisestä niiden käyttötarkoituksen mukaisesti.
